Відкриття ринку землі – найближчі перспективи

Ми - команда експертів широкого спектру, яких об’єднує багаторічний досвід, повага до закону та прагнення захищати постраждалих, а не задовольняти інтереси злодіїв.
Відкриття ринку землі – найближчі перспективи

31 березня 2021 року Верховна Рада ухвалила закон №552-IX, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», згідно з яким було внесено зміни до Земельного кодексу України й інших нормативних актів, які скасовують мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення, який систематично пролонгувався ще з 2001 року. Таким чином ринок землі в Україні відкриється з липня 2021 року.

Як відзначають фахівці, ринок землі є вельми важливим для України, адже 42 з 60-ти мільйонів гектарів всієї території України – це землі сільськогосподарського призначення, тобто 70% території України. На 40 мільйонів гектарів із 42-х наразі накладено мораторій – коли землю не можна ні купувати, ні продавати, ні вносити в заставу в банк, ні вносити у статутний капітал підприємства. На переконанням правозахисників, обмеження, які накладені на землю, безпосередньо порушують ст. ст. 41 Конституції України та 78 Земельного кодексу України, які гарантують кожному право володіти, користуватися і, саме головне, розпоряджатися своєю власністю. Як показує практика притримується такої позиції і Європейський суд з прав людини, який наголошує, що держава має вжити належні заходи з метою забезпечення справедливого балансу між інтересами власників земель сільськогосподарського призначення, з одного боку, та загальними інтересами суспільства, з іншого.

Зазначений закон, на який багато хто чекав майже двадцять років, пройшов тривалий і складний шлях, адже до Верховної Ради він надійшов на розгляд ще у жовтні 2020 року, а у першому читанні був проголосований в листопаді. Разом з тим, фінальний текст документу за цей час зазнав суттєвих змін, адже народні обранці внесли і розглянули понад чотири тисячі правок до нього.

Отож, як діятиме цей ринок землі, хто і на яких умовах зможе купувати, продавати, дарувати чи обмінювати землю, і чи дасть земельна реформа такий очікуваний і бажаний економічний ефект? – питання найближчого майбутнього.

Зміни до чинного законодавства засвідчують, що ринок землі запрацює повноцінно не одразу, а буде запускатись в дію поетапно. Уже з 1 липня 2021 року право на придбання землі сільськогосподарського призначення отримають.

Фізичні особи (громадяни України), проте один українець зможе володіти одночасно не більше, ніж ста гектарами (пункт 15, розділу Х «Перехідні положення» нової редакції Земельного кодексу України). Втім, зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності цим підпунктом. Таким чином, це перше, вкрай важливе нововведення, згідно з яким у перші два з половиною роки буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки. Юридичним особам забороняється в цей період купувати землю сільськогосподарського призначення.

Наступний етап стартуватиме із 1 січня 2024 року, коли право купувати сільськогосподарську землю матимуть як фізичні, так і юридичні особи. Відповідно до нової редакцій ч.2 ст. 130 Земельного кодексу України загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України з цього моменту не може перевищувати десяти тисяч гектарів. При цьому загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але в будь-якому випадку не більше десяти тисяч гектарів.

Варто відмітити, що окрім громадян України та юридичних осіб, учасниками (акціонерами) яких є громадяни України, право набувати землі сільськогосподарського призначення також мають територіальні громади, держава та банки. Правда, з приводу останніх, в законодавстві зазначене застереження, що таке право власності на земельні ділянки може набуватись лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. Іншими словами, банків не стосується обмеження щодо кількості отриманих сільськогосподарських угідь, однак набувають вони права на них лише на тимчасовій основі.

Таким чином, десять тисяч гектарів – це обмеження загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, якими може володіти як громадянин, так і юридична особа. Порушення обмеження загальної площі є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також її конфіскації.

Третє важливе положення у законодавстві стосується іноземців, яким, як і особам без громадянства та юридичним особам із іноземним статутним капіталом, забороняється набувати право власності на землю сільськогосподарського призначення. В той же час ця норма закону може бути скасована за умови та з дня схвалення на референдумі відповідного рішення, згідно з яким вони отримають таке право. Також іноземним громадянам, незалежно від рішення референдуму, забороняється купівля земельних ділянок у 50-км зоні від державного кордону України. Окрім них не зможуть купувати українську землю також компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора. Така ж заборона поширюється і на компанії, акціонерами або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави, а також у випадку, якщо неможливо встановити бенефіціарного власника компанії. Не матимуть права на купівлю української землі й компанії, бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах, а також компанії з країн, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, та компанії, на які накладені санкції.

Варто відзначити, що серед передбачених змін має місце і заборона на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (ч. 7 ст. 130 нової редакції Земельного кодексу України), а також відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на тимчасово окупованих територіях України, окрім передання їх у спадщину (п. 14-1 Розділу Х «Перехідні положення»). Однак п. 6-1 Перехідних положень передбачає, що Громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Ще одним важливим нововведенням земельної реформи є те, що законодавець узаконив переважне право на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Відповідно до ч. 2 ст. 131 нової редакції Земельного кодексу, купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання особи, що використовує землю на законних підставах, наприклад, орендує. При цьому, переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що має бути письмово повідомлено власника земельної ділянки.

Наступним важливим питанням, яке потребує з’ясування – вартість землі. Відповідно до п.22 Перехідних положень, мінімальна ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), до 1 січня 2030 року не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Нормативна грошова оцінка – це одна з кількох видів оцінок, передбачених Законом України “Про оцінку земель”, основою розрахунку якої є рентний дохід від використання земельної ділянки протягом певного періоду часу. Витяг про нормативно-грошову оцінку особа може замовити за посиланням https://e.land.gov.ua/services або в Центрі надання адміністративних послух свого регіону. Окрім цього, потрібно пам’ятати, що розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться виключно в безготівковій формі. Відповідно не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Наостанок, окрему увагу варто звернути на деякі аспекти припинення права власності на сільськогосподарські землі, що зазнали змін у зв’язку із проведенням земельної реформи, а також на можливість застосування такого інституту як конфіскація, що доволі часто зустрічається у змінах до чинного законодавства. Зокрема, мова іде про припинення права власності на земельну ділянку особи, якщо земельна ділянка не може належати їй на праві власності та/або у зв’язку з порушенням обов’язку щодо її відчуження протягом установленого законом строку (ст. 145 Земельного кодексу). Іншими словами, якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка згідно законодавства не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. У разі якщо протягом встановленого строку ця ділянка не була відчужена, то вона підлягає конфіскації за рішенням суду. Застосовується також конфіскація щодо земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, за умови, коли їх площа перевищує зазначені граничні розміри.

У випадку такої конфіскації земельну ділянку продаватимуть на державних земельних торгах, а її вартість за вирахуванням витрат, пов’язаних із її продажем, виплачуватимуть колишньому власнику.

Підсумовуючи усе вище зазначене, можемо зробити висновок, що за умови відкритого ринку, кожен, у кого є пай або земельна ділянка, зможе розпоряджатися власною землею на свій розсуд: продати землю, продовжувати надавати її в оренду, створити власне господарство і отримати кредит в банку для його ведення під заставу цієї ділянки, тощо. Припиниться використання напівзаконних схем придбання землі, а земля набуде чітко вираженої вартості і цінності як для власника, так і для особи, що бажає її придбати. В цілому, це позитивно вплине на економічне зростання, як для конкретної особи – власника землі, так і для країни. Також варто додати, що за прогнозами на першому етапі відкриття ринку землі до 15-20% власників земельних ділянок готові будуть продати її.

Андрій Шваб, адвокат, партнер Юридичної Компанії «Revealing Information»

Андрій Шевчук, к.ю.н., адвокат Юридичної Компанії «Revealing Information»

м. Чернівці, вул. Винниченка 20, офіс 36, 58005, тел.: +38 068 836 53 30

e-mail: office@shvab.com.ua